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深圳律师解读新“国五条”
2013年04月09日 15:39:54 来源: 法制网
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  新“国五条”实施后,楼市二手房交易出现井喷,深圳的大小中介赚得盆满钵满。

  此轮调控新政对楼市有何影响?房地产交易应注意哪些法律问题?此调控能否长期平抑房价?昨天下午,市律协举行理性理解新“国五条”及深圳细则圆桌会议。深圳律师代表纷纷发表意见。

  1

  调控房价

  更应扩大保障房

  在昨天的圆桌会议上,深圳律师们认为,新“国五条”在一定程度上能抑制炒房投机行为,但也暴露了负面效应。首先,二手房交易按照增值额20%征收个税的规定,导致这些负担转嫁给了购房者。

  此外,新“国五条”细则实施以后,有些有房子的人惜售卖房,导致转卖为租,直接拉动了房屋租金的上升。记者注意到,以深圳景田片区为例,中介标出的普通的二房一厅这个月已经涨到了每月租金4200元,很多市民都不解,这是中介和房主恶意提高租价呢?还是市场价格果真如此?

  《深圳律师》杂志编辑周争锋律师认为,控制房价的关键还在于扩大供给,扩大供给的前提是扩大土地的供给。

  市律师协会房地产与建筑工程法律业务委员会主任李栋梁律师认为,合理地调控房价、平抑房价,不应仅仅通过税费、限价、限购等方式,而是要通过扩大房子的供给来满足市场的刚性需求。为了保证低收入、夹心层人士居者有其屋,还应该进一步加快加紧建设保障房。

  李栋梁律师认为,在多轮调控房价依然居高不下的情况下,政府更应该扩大保障房的保障范围,来补充商品房市场化的缺陷。李栋梁律师认为,没有充足的保障房供应,有钱的、没钱的都到商品房市场中,这就助推了房价的上涨。

  市律师协会房地产与建筑工程法律业务委员会委员张茂荣律师也表示,政府应扩大保障房的保障范围。

  2

  调控房价

  更要调控地价

  李栋梁律师认为,要从根本上达到调控房价的目的,还要从立法的程序进行调控房价的法律保障。李栋梁律师认为,在土地拍卖、竞价的大背景下,各地的地王不断出现,也直接诱发了地价与房价同步高企。此外,再加上通货膨胀、劳动力成本提升等原因,房价要在短时间内降下来是很难的。

  他认为,土地供应量与房价的关系如同面粉与面包的关系。比如面粉涨价了,面包自然就会涨价。还应该从减少房地产监管程序和税费两方面着手。税费高企,导致地价不断上升。行政审批程序越复杂,土地成本也会提升,直接推动房价上涨。

  市律师协会民事法律业务委员会委员濮庆律师认为,还应该通过权力的限制来完善房产调控政策,比如建立责任追究制度,借鉴香港等地的经验对房地产的调控政策不断地进行合理、合法的补充。市律师协会行政法律业务委员会主任曹叠云律师认为,应该建立一个健康的包括保障房在内的住房制度,要强调住房制度的稳定性、连续性,建立更科学的房地产市场调控的立法。

  3

  强征20%个税

  被过分夸大

  新“国五条”出台后,各地楼市出现了多年罕见的异常“繁荣”景象,比如深圳的大小中介赚得盆满钵满。

  市律协房地产与建筑工程法律业务委员会委员张茂荣律师认为,过分渲染二手房交易强征20%是导致3月份二手房交易“井喷”的直接原因。张茂荣律师介绍说,“国五条”在要求核实征收20%二手房交易个税的同时,要求税务部门“继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作”的核定征收文件,而这一规定在“国五条”出台后却很少被人提及。据了解,新“国五条”细则原文明确规定,按转让所得20%核实征收必须具备能够核实房屋原值及转让所得的前提条件,同时要求税务部门“继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作”!

  以深圳为例,记者从深圳市房地产权登记中心了解到,深圳版细则虽然已经出台,但目前未对20%个税作明确规定,全市二手房交易仍按老办法计征个税,即核实征收和核定征收两种方式。

  据了解, 2011年7月11日起,深圳二手房交易便实行“核实”“核定”双轨制。事实上,二手房交易按差额20%征收个税的方法在深圳早已存在,就是目前的二手房核实征收。据了解,但由于无法查明实际成交价(交易双方不如实申报)、业主购买原值(非登记价)和交易合理费用等原因,深圳二手房交易核定征收按照普通住宅按评估价1%,非普通住宅1.5%,拍卖房3%的方式征税。

  张茂荣律师认为,新“国五条”出台后,核实征收转让所得20%个税并不是新闻,过分夸大二手房交易按20%征收个税,部分购房者跟风和恐慌心理诱发二手房交易“井喷”。

  4

  假离婚办假证

  都不可取

  新国五条出台后,深圳等地都出现为房而离婚的怪现象。律师们一致认为,任何规避国家法律的行为都是违法且存在巨大法律风险的,通过假离婚等方式避税不仅是对传统爱情观点颠覆,也存在巨大的法律风险。

  张茂荣律师提示说,有些买房者在办理贷款时通过提供虚假证件企图获取贷款,而这种做法是根本不可取的,提供虚假文件就是伪造法律文件。不仅导致交易不诚实,还会承担法律责任。

  此外,律师们还特别提醒,不可轻言离婚,以免造成无法挽回的遗憾和悲剧。律师提示说,仅仅是为了避税而离婚,可能会造成在分割财产时的不公正。有些心怀不轨的人还会以此达到真离婚的目的,真正离婚之后,如果其中一方变卦了,等二手房过户交易完成后,另一方再想复婚,就一切都无法挽回了。

  5

  提前预防

  规避交易风险

  市律师协会房地产与建筑工程法律业务委员会主任李栋梁律师说,进行房产交易的前提是必须遵守国家的法律法规和房地产交易政策。任何超越法律的行为都是违法且存在巨大风险的。

  在新“国五条”及其细则的背景下,房地产交易中应该注意哪些问题呢?李栋梁律师说, 购房者在签订合同时,首先要注意自己是否具有购房资格,以避免因不符合购房资格导致无法履行合同而承担违约责任。其次是要关注自己是否具备贷款的资格和银行的利率变化,以规避因自身原因导致无法贷款,进而无法履行合同而承担违约责任。由于房地产政策随时进行调整,在签订合同前,买卖双方对可能引发的争议提前进行约定。李栋梁律师说,提前进行争议约定比出了问题时买卖双方对簿公堂打官司要好得多。

  张茂荣律师补充说,为了避免卖方以新“国五条”细则实施为由恶意毁约,在二手房买卖合同签约时,买方应提前与卖方在合同中进行预先约定,以避免对方恶意毁约。具体建议如下:1.本合同递件过户申报纳税时以政府评估价申请核定纳税。2.本合同约定的交易税费承担以政府按评估价核定征收为前提,交易期间如必须按20%差额核实征收,由此增加的税费由双方另行协商承担,协商达不成一致意见的,解除合同,互不追究责任。(记者 赵鸿飞)

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(责任编辑: 柴小庆 )